Družstevní vlastnictví

Družstevní podíl: Jak funguje a co všechno obnáší?

Jestliže zorientovat se v realitním trhu připomíná běh minovým polem, pak rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím je jednou z těch zásadních „nášlapných zón“, které byste neměli minout bez povšimnutí.

Dnes se podíváme na družstevní "vlastnictví" – často opomíjenou, ale v určitých případech velmi výhodnou formu bydlení. Jak funguje, v čem se liší a kdy se vám vyplatí?


Co přesně je družstevní vlastnictví?

Na rozdíl od osobního vlastnictví, kde vlastníte konkrétní bytovou jednotku, v družstevním modelu vlastníte podíl v bytovém družstvu, které je vlastníkem celé nemovitosti, tedy domu i všech bytů v něm.

️ Váš podíl v družstvu vám dává právo k nájmu konkrétního bytu – vy v něm bydlíte jako nájemce, i když jste „de facto“ spoluvlastník celého domu.


Jaké jsou výhody družstevního vlastnictví?

 Nižší pořizovací cena
Družstevní byty jsou zpravidla levnější než byty v osobním vlastnictví. Už jen proto, že je o něco složitější je prodat – není to „klasický prodej nemovitosti“, ale převod členských práv a povinností.

 Méně viditelný majetek
Z právního hlediska nejste evidováni v katastru nemovitostí, takže pokud nechcete, aby někdo snadno zjistil, že vlastníte „byt“, není to přes družstvo tak jednoduché. 

 Snadnější převod mezi rodinnými příslušníky
Převod členských práv a povinností mezi blízkými osobami je rychlejší a často i bezplatný (nebo jen s minimální administrativou).


A jaké jsou nevýhody?

 Nejste vlastníkem bytu
Zní to tvrdě, ale fakticky byt nevlastníte – máte „jen“ právo ho užívat. Nemůžete si ho tedy např. klasicky zastavit při žádosti o hypotéku (i když existují výjimky, o kterých dále).

 Obtížnější financování
Banky nejsou z družstevních bytů úplně nadšené. Hypotéku nelze poskytnout přímo na koupi družstevního podílu, protože se nejedná o nemovitost. Existují ale alternativní možnosti – např. předhypoteční úvěr, nebo zajištění jinou nemovitostí.

 Omezení ze strany družstva
Družstvo má vysokou míru kontroly – může ovlivnit, komu byt (respektive podíl) převedete, nebo například omezit podnájem třetí osobě. U některých družstev musíte při převodu souhlasit se stanovami, zaplatit poplatky, získat souhlas s převodem.

 Nelze jednoduše pronajímat
Oficiálně můžete podnájem bytu sjednat jen se souhlasem družstva. A některá družstva to aktivně regulují – například zakazují krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Pronájem a podnájem jsou dva různé pojmy. Vysvětlíme si v dalším článku. 

 Bez zápisu v katastru
Jako vlastník nejste vidět. Což je sice výhoda pro anonymitu, ale nevýhoda při prokazování vlastnictví – například při žádosti o některé dotace, půjčky nebo právní spory.


Jak se družstevní byt „kupuje“?

Nekupujete byt, ale členský podíl v družstvu. Tím získáváte právo nájmu konkrétní bytové jednotky.

Co to obnáší?

  • Smlouva o převodu členských práv a povinností

  • Souhlas bytového družstva s převodem

  • Vložení dokumentace do rejstříku

  • Úhrada případných vstupních poplatků (záleží na stanovách družstva)

Nezapisuje se do katastru nemovitostí – právní vztah vzniká interně vůči družstvu.


Co když chci „převést“ družstevní byt do osobního vlastnictví?

V některých případech je možné byt převést do osobního vlastnictví – ale ne automaticky. Záleží na tom, zda družstvo jako celek rozhodne, že se byty vyčlení, a jaké jsou aktuální právní i finanční podmínky.

Družstvo musí:

  • být ochotné byty převést,

  • mít splacenou anuitu (úvěr na dům),

  • schválit převod v rámci členské schůze.

Proces pak zahrnuje právní i administrativní kroky a zápis v katastru nemovitostí.


Shrnutí: Pro koho je družstevní byt vhodný?

Pro lidi, kteří chtějí levnější variantu bydlení a neplánují v brzké době spekulovat nebo prodávat.
Pro ty, kteří nemají ambice čerpat hypotéku na daný byt.
Pro zájemce, kteří plánují dlouhodobé bydlení a chtějí zůstat mimo katastr.
Ne pro investory, krátkodobé pronajímatele, nebo ty, kdo chtějí svobodu a flexibilitu.


Závěr

Družstevní vlastnictví bytu má své jasné místo na trhu. Není to sice forma vlastnictví v klasickém slova smyslu, ale pro mnoho lidí může být rozumným kompromisem mezi cenou a dostupností.

Je důležité si uvědomit, že koupí družstevního podílu získáváte spíše členství ve spolku než nemovitost, ale pokud víte, do čeho jdete, může to být výhodné, pohodlné a praktické řešení.

Kontaktní formulář