Jestliže zorientovat se v realitním trhu připomíná běh minovým polem, pak rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím je jednou z těch zásadních „nášlapných zón“, které byste neměli minout bez povšimnutí.
Dnes se podíváme na družstevní "vlastnictví" – často opomíjenou, ale v určitých případech velmi výhodnou formu bydlení. Jak funguje, v čem se liší a kdy se vám vyplatí?
Na rozdíl od osobního vlastnictví, kde vlastníte konkrétní bytovou jednotku, v družstevním modelu vlastníte podíl v bytovém družstvu, které je vlastníkem celé nemovitosti, tedy domu i všech bytů v něm.
️ Váš podíl v družstvu vám dává právo k nájmu konkrétního bytu – vy v něm bydlíte jako nájemce, i když jste „de facto“ spoluvlastník celého domu.
Nižší pořizovací cena
Družstevní byty jsou zpravidla levnější než byty v osobním vlastnictví. Už jen proto, že je o něco složitější je prodat – není to „klasický prodej nemovitosti“, ale převod členských práv a povinností.
Méně viditelný majetek
Z právního hlediska nejste evidováni v katastru nemovitostí, takže pokud nechcete, aby někdo snadno zjistil, že vlastníte „byt“, není to přes družstvo tak jednoduché.
Snadnější převod mezi rodinnými příslušníky
Převod členských práv a povinností mezi blízkými osobami je rychlejší a často i bezplatný (nebo jen s minimální administrativou).
Nejste vlastníkem bytu
Zní to tvrdě, ale fakticky byt nevlastníte – máte „jen“ právo ho užívat. Nemůžete si ho tedy např. klasicky zastavit při žádosti o hypotéku (i když existují výjimky, o kterých dále).
Obtížnější financování
Banky nejsou z družstevních bytů úplně nadšené. Hypotéku nelze poskytnout přímo na koupi družstevního podílu, protože se nejedná o nemovitost. Existují ale alternativní možnosti – např. předhypoteční úvěr, nebo zajištění jinou nemovitostí.
Omezení ze strany družstva
Družstvo má vysokou míru kontroly – může ovlivnit, komu byt (respektive podíl) převedete, nebo například omezit podnájem třetí osobě. U některých družstev musíte při převodu souhlasit se stanovami, zaplatit poplatky, získat souhlas s převodem.
Nelze jednoduše pronajímat
Oficiálně můžete podnájem bytu sjednat jen se souhlasem družstva. A některá družstva to aktivně regulují – například zakazují krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Pronájem a podnájem jsou dva různé pojmy. Vysvětlíme si v dalším článku.
Bez zápisu v katastru
Jako vlastník nejste vidět. Což je sice výhoda pro anonymitu, ale nevýhoda při prokazování vlastnictví – například při žádosti o některé dotace, půjčky nebo právní spory.
Nekupujete byt, ale členský podíl v družstvu. Tím získáváte právo nájmu konkrétní bytové jednotky.
Co to obnáší?
Smlouva o převodu členských práv a povinností
Souhlas bytového družstva s převodem
Vložení dokumentace do rejstříku
Úhrada případných vstupních poplatků (záleží na stanovách družstva)
Nezapisuje se do katastru nemovitostí – právní vztah vzniká interně vůči družstvu.
V některých případech je možné byt převést do osobního vlastnictví – ale ne automaticky. Záleží na tom, zda družstvo jako celek rozhodne, že se byty vyčlení, a jaké jsou aktuální právní i finanční podmínky.
Družstvo musí:
být ochotné byty převést,
mít splacenou anuitu (úvěr na dům),
schválit převod v rámci členské schůze.
Proces pak zahrnuje právní i administrativní kroky a zápis v katastru nemovitostí.
Pro lidi, kteří chtějí levnější variantu bydlení a neplánují v brzké době spekulovat nebo prodávat.
Pro ty, kteří nemají ambice čerpat hypotéku na daný byt.
Pro zájemce, kteří plánují dlouhodobé bydlení a chtějí zůstat mimo katastr.
Ne pro investory, krátkodobé pronajímatele, nebo ty, kdo chtějí svobodu a flexibilitu.
Družstevní vlastnictví bytu má své jasné místo na trhu. Není to sice forma vlastnictví v klasickém slova smyslu, ale pro mnoho lidí může být rozumným kompromisem mezi cenou a dostupností.
Je důležité si uvědomit, že koupí družstevního podílu získáváte spíše členství ve spolku než nemovitost, ale pokud víte, do čeho jdete, může to být výhodné, pohodlné a praktické řešení.